验房，钱从哪里来？

房子和人一样，都有衰老、生病的一天，也需要定期的身体检查。 “住房实物检查”一词首次出现在政府文件中是在2022年。住建部启动全国自建住房安全专项整治行动，提出研究建立住房实物检查制度。同年5月，国务院办公厅下发《关于印发全国自建房屋安全专项整治方案的通知》。开篇提到4月29日湖南长沙居民自建房屋倒塌事件，并呼吁“研究建立房屋定期体检、房屋围栏、房屋质量保险等制度”（以下简称“三项制度”）。据南方周末记者统计，2025年下半年，郑州、东莞长沙、武汉相继下发相关文件和通知。上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉南方周末记者，全国大量建于20世纪80年代、90年代的老旧住宅，由于设计标准、材料老化、维护不足等原因，存在结构安全隐患。上海中原地产市场分析师陆文曦也表示，30年前建房的标准与现在不同，过去很长一段时间都是“重建设、轻管理”，有些小区是否有正常维护也不清楚。 “一些维护不当的房子就像25岁的人一样受损。”据第一财经统计，以10年为周期看中国家庭住房竣工时间，1990年占21%，2000年占30%，2010年占35%。这意味着更多的汉族一半家庭的房屋年龄超过或接近25岁。 1 谁来付钱？ 2025年11月18日，郑州发布了三个制度试点实施方案和工作细则征求意见稿。从2026年开始，将对房龄30年及以上的房屋进行首次体检，包括基础、主体结构、围护系统、设备、设施、管道等重要组成部分以及它们之间的结构连接。实物审查将分阶段进行：2026年，对1985年（含）以前建造的房屋进行实物审查； 2027年，将对1986年至1990年建造的房屋进行实物检查； 2028年，对1991年至1995年建造的房屋进行实物检查。还要求，房屋使用年限在30年以上，尚未达到设计使用年限的，每10年必须进行一次实物检查；如果房子已达到使用年限但如需继续使用，应每5年进行一次体检。非住宅已达到使用期限，必须继续使用的，每两年进行一次实物检验。体检费和城镇住房费从市政账户中扣除。大型非住宅建筑，由建筑安全责任人对建筑使用负责，市公共账户按50%的比例给予奖励。今年8月，东莞还发布了三项制度征求意见稿，计划对30年以上的房屋进行实物检查。费用采取“业主责任+保险补充+政府承保”模式。例如，公共建筑以保险负债为主，住房养老金（公共账户）和财政资金为辅。对于多业主建筑，使用 t 的公共利益部分鼓励财产。商品房、村民（居民）自住房屋，原则上由房屋安全责任人负责体检费用。属于村（社区）集体财产的，用村（社区）资金出资。 10月底，长沙发布房屋安全检查技术指南，要求房屋使用年限超过25年且未达到设计使用年限的，公共建筑每5年必须进行一次实物检查，住宅建筑每10年必须进行一次实物检查；达到设计使用年限的，公共建筑每2年必须进行一次实物检验，住宅建筑每5年必须进行一次实物检验。长沙对自建商品房有严格的实物检验标准。例如，如果房屋超过25年，则每隔两次进行一次体检哦年。然而，该技术指南并未解决体检费用的来源问题。上述三个城市，住房和城乡建设局发布了相关规定，住房安全鉴定行业协会发布了10月发布的《武汉市城市住房体检技术指南》。规定了体检的四个部分，但没有提及费用。谁来付钱是房屋检查是否执行的关键。严跃进以郑州住房体检涵盖的内容为例，根据行业经验进行了测算。如果老住宅是6层混凝土砖结构，建筑面积3000平方米左右，地基沉降、墙体裂缝等基础检查费用为5万-8万元；结构的基础检查，如混凝土强度、钢筋锈蚀、造价10万元-15万元；电梯、管道等设备设施检查费用3万-5万元；综合准备检验报告和专家评审的费用为20000-30000元。一栋建筑的总检验费用在20万到31万元之间，大约每平方米60到100元。他表示，这样的造价是普通建筑无法承受的。如果检测变得更加困难或者增加其他项目，成本就会增加。而且，最需体检的老小区产权复杂，责任主体不明确，养塘难度较大。 “即使有补贴，也不可能补贴每一栋楼，政府的财政压力很大。除非一栋楼的体检费用降低到5万元以下，否则可能还是有一定的接受度。” 2 重要性重要的是支持该计划。根据郑州征求意见稿，房屋首次实物检查后，实物检查机构必须在15天内出具详细的检查报告，并上传至郑州市住房安全管理平台。物理测试结果分为三类：通过、一般通过、不通过。如果未能解决，必须在 24 小时内向主管部门报告。若仍存在重大安全隐患，请在2小时内报告。之后，对房屋进行安全评估或采取加固、修缮等处置措施，待安全合格后方可使用。实物检查中发现的隐患，也将由建筑安全负责人承担后续处理费用。这里也有比较大的难度。城市更新实施专家、北京建工集团利芒副总经理李娟告诉记者南方周末记者表示，根据相关规定，一旦发现D级危险建筑，必须立即制止，疏散所有人员，并设置警示标志和疑难围栏封锁现场。 ‌‌“现实情况是，其中一栋楼里住着几十户甚至上百户人家，如果体检发现不安全，被勒令立即停止使用，这些人会去哪里？后续如何要求解决？资金从哪里来？如何审批？或者直接走哪类紧急出口？”李娟认为，对接的实施方案需要更详细，否则很难推进。